Należy zaznaczyć, że współkredytobiorca nie musi być współwłaścicielem nieruchomości lub dysponentem kwoty kredytu. Wspólny kredyt hipoteczny i przeniesienie własności na jednego z kredytobiorców. Współkredytobiorca gdy nawet jeżeli sam spłaci cały kredyt, nie może żądać od drugiego współkredytobiorcy całości Zdaniem sądu, podatnik, który przeznaczy środki ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od nich, zaciągniętych na jej nabycie nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131, w związku z ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób Jeśli jednak nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym i przejmujesz na siebie spłatę tego kredytu to podstawa opodatkowania będzie umniejszona o wartość zadłużenia obciążającego nieruchomość. [4] Darowizna środków pieniężnych na wkład własny Ile wynosi podatek PCC od zakupu mieszkania na kredyt? W przypadku zakupu mieszkania finansowanego kredytem, nawet jeśli następuje bezpośrednio od dewelopera, wyniknie konieczność zapłacenia podatku PCC w wysokości 19 zł lub 0,1%. Wysokość ta zależna jest od rodzaju kredytowania. Jak ustanowić hipotekę na rzecz banku - Bank Pekao S.A. Bank, który udziela kredytu hipotecznego, wymaga, aby klient ustanowił hipotekę na nieruchomości. To zabezpieczenie rzeczowe, które gwarantuje, że bank nie straci swoich pieniędzy, jeśli klient nie będzie spłacał rat kredytu. Źródła przychodu a kredyt hipoteczny. Ostatnia aktualizacja: maj 2017. Jeżeli zastanawiasz się, czy masz szansę otrzymać kredyt hipoteczny, to pamiętaj, że oceniając Twój wniosek, bank zwróci uwagę nie tylko na wysokość osiąganych przez Ciebie dochodów, ale również na tytuł, z jakiego je uzyskujesz. Na pewno zainteresuje go Jak wspomniano powyżej, często hipotekę utożsamiamy z kredytem hipotecznym, jednak w rzeczywistości nie musi ona być z nim wcale powiązana.Jest to bowiem ograniczone prawo do nieruchomości, które ustanawia się, aby zabezpieczyć jakąś wierzytelność: może nią być kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości objętej hipoteką, ale też zupełnie inny, niepowiązany z nią dług. Wartość hipoteki odpowiadająca darowanemu udziałowi (229.005,05 zł) jest większa, niż wartość darowanego udziału (156.000,00 zł). Co za tym idzie, podstawa opodatkowania darowizny podatkiem od spadków i darowizn wynosić będzie 0 zł, tyle samo wynosić będzie podatek. Przy czym, skoro przedmiotem darowizny będzie udział w Stawki podatku od nieruchomości w miastach w Polsce. Ile wynosi podatek od nieruchomości w 2023 w złotych za 1 m2? (stawki maksymalne) Miasto. Stawka za mieszkanie lub dom. Stawka za grunt pod budynkiem mieszkalnym. Stawka za garaż jako lokal wyodrębniony. Kielce. 0,82 zł. Aby otrzymać kredyt na działkę, trzeba spełnić kilka podstawowych warunków, jak: odpowiedni wiek pomiędzy 21 a 80 rokiem życia, wysoka zdolność kredytowa oraz stałe źródło dochodów. Do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny na zakup działki wymagane jest posiadanie aktualnego dowodu tożsamości, odpis aktu małżeństwa jeśli Nu6p. Podatek za sprzedaż nieruchomości a spłata kredytu hipotecznego. Witam .W spadku dostałem działkę ,którą chcę sprzedać przed upływem 5 jeżeli przeznaczę pieniądze z tytułu sprzedaży działki na spłatę kredytu hipotecznego innej nieruchomości (mieszkanie własnościowe) to uniknę płacenia podatku? Wyświetlaj: Re: Podatek za sprzedaż nieruchomości a spłata kredytu hipotecznego. Anula413 / / 2015-07-08 12:49 Witam. A czy jeżeli kupiłam dom i zaciągnęlam na ten ów do kredyt i chcę teraz sprzedać dom przed upływem 5 lat od nabycia to spłacając kredyt na owy dom uniknę płacenia podatku? Re: Podatek za sprzedaż nieruchomości a spłata kredytu hipotecznego. wiwan / 2015-07-09 21:08 To zależy od kwoty- tj. pokrycia w uzyskanym przychodzie. Ale spłata wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego jest wydatkowaniem na własne cele mieszkaniowe- co wynika z art. 21, ust. 25, pkt. 2) w nawiązaniu do ust. 1, pkt. 131 (tego samego artykułu) ustawy o PIT. Re: Podatek za sprzedaż nieruchomości a spłata kredytu hipotecznego. wiwan / 2014-09-02 12:05 Tak, o ile ów kredyt został/zostanie zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu z tego zbycia. No i wliczyć można tylko spłaty dokonane po tym uzyskaniu przychodu, a przed upływem 2 lat od końca roku, w którym do zbycia dojdzie. Wynika to z art. 21, ust. 25, pkt. 2 w nawiązaniu do ust. 1, pkt. 131 ustawy o PIT Oczywiście nie mówimy o działce rolnej. PODOBNE ARTYKUŁY Jak sprzedać mieszkanie z kredytem... Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny Ubezpieczenie kredytu hipotecznego Kredyt hipoteczny - przydatne definicje Darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką Najnowsze wpisy Polityka, aktualności Forum inwestycyjne Spółki giełdowe Forum finansowe Forum dla firm Forum prawne Forum pracy Forum emerytalne Forum ubezpieczeń Forum podatkowe Odliczenia PIT VAT Formularze Interpretacje Inne Forum nieruchomości Forum motoryzacyjne W wolnym czasie Technologie Sprawdź ceny ubezpieczeń nieruchomości. Porównaj z nami oferty w 2 minuty. Porównaj ceny Osoby, które planują kupno mieszkania lub domu i analizują wydatek z tym związany, powinny wziąć pod uwagę nie tylko cenę nieruchomości, ale też koszty dodatkowe, jak podatek od zakupu nieruchomości. Spis treści artykułu: Czym jest podatek od nieruchomości?Jakie są rodzaje podatków dla domu i mieszkania?Podatek VAT przy zakupie mieszkania – kiedy się płaci i ile wynosi?Podatek PCC od kupna mieszkania – kiedy się płaci i ile wynosi?Kupno mieszkania za gotówkę a urząd skarbowyPodatek od kupna mieszkania – ile wynosi taksa notarialna?Zakup mieszkania na kredyt – jakie opłaty?Zwrot podatku za zakup mieszkaniaJakie opłaty przy zakupie mieszkania oprócz podatku?Czy warto ubezpieczyć zakupione mieszkanie?FAQ - najczęściej zadawane pytania o podatek od kupna mieszkania Pokaż wszystkie Porównaj ceny Darmowe wyliczenie składek online bez zobowiązań. Oszczędź do 50% na ubezpieczeniu! Łączny koszt zakupu mieszkania czy domu może okazać się wyższy niż wcześniej zakładaliśmy. Na sumę wydatków przy zakupie nieruchomości składa się bowiem także podatek od kupna mieszkania lub domu. Podatekobowiązkowo musimy zapłacić w odpowiednim urzędzie, a ponadto pokryć inne wydatki, jak wynajęcie notariusza, rata kredytu hipotecznego i składka ubezpieczenia nieruchomości. Warto sprawdzić, ile dokładnie wynoszą te opłaty oraz kto płaci podatek od sprzedaży mieszkania – kupujący czy sprzedający. Czym jest podatek od nieruchomości? Podatek od nieruchomości, to rodzaj opłaty skarbowej od czynności cywilno-prawnych, którą zgodnie z prawem musimy uiścić przy zakupie mieszkania lub domu. Podatkiem od nieruchomości opodatkowane są: budynki lub ich części, budowle, czyli obiekty, które nie są budynkami, lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, grunty. Obowiązek opłacenia podatku od nieruchomości powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie obowiązku podatkowego, np. gdy kupiliśmy mieszkanie. Wysokość podatku od nieruchomości przy zakupie mieszkania lub domu zależy od tego, czy nabywamy nieruchomość z rynku pierwotnego czy wtórnego. Jakie są rodzaje podatków dla domu i mieszkania? Wyróżnia się dwa rodzaje podatku od nieruchomości: podatek VAT, podatek PCC. Mieszkania i domy z rynku pierwotnego, nowe nieruchomości dostępne u deweloperów, w cenie mają już wliczony podatek VAT od nieruchomości. Natomiast podatek PCC należy opłacić, gdy kupujemy nieruchomość z rynku wtórnego, czyli używany dom lub mieszkanie. Podatek VAT przy zakupie mieszkania – kiedy się płaci i ile wynosi? To, ile wyniesie podatek VAT od zakupu nieruchomości, zależy od powierzchni kupowanej nieruchomości. Jeśli nie przekracza ona 150 m2, VAT to 8% od ceny nieruchomości. Dla domów powyżej 150 m2 stawka podatku VAT to 23%. Podatek od nieruchomości VAT wliczony jest już w cenę rynkową nowego domu czy mieszkania, zatem płacąc deweloperowi należność za nieruchomość, automatycznie regulujemy też opłatę dla urzędu skarbowego. Podatek PCC od kupna mieszkania – kiedy się płaci i ile wynosi? Podatek PCC od kupna mieszkania wynosi 2% wartości rynkowej mieszkania lub domu, które nabywamy. To, ile wynosi podatek PCC zapisywane jest zawsze w akcie notarialnym, a do urzędu skarbowego odprowadza tę kwotę notariusz. Warto wiedzieć, że gdy kupujemy nieruchomość po bardzo niskiej cenie, w akcie notarialnym powinniśmy wyjaśnić, dlaczego jest ona tak niska, np. wpisując informacje o złym stanie technicznym lokalu. Jeśli urząd skarbowy uzna, że cena nieruchomości została zaniżona, ma prawo zwiększyć wysokość podatku PCC, a nawet nałożyć na nas obowiązek opłacenia odsetek od tej kwoty. WAŻNE! Zarówno przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, jak i z rynku wtórnego, prócz konieczności uiszczenia podatku, obowiązkowe jest też zgłoszenie kupna mieszkania do urzędu skarbowego. Deklarację należy złożyć w ciągu 14 dni od momentu nabycia własności do nieruchomości. Kupno mieszkania za gotówkę a urząd skarbowy Jeśli kupiliśmy mieszkanie za gotówkę, której nie przechowywaliśmy na koncie bankowym, urząd skarbowy ma prawo zażądać od nas dowodów na pochodzenia pieniędzy, którymi się posłużyliśmy przy tej transakcji. Jeśli nie będziemy mogli udokumentować źródła pochodzenia swoich finansów, urząd może uznać je za „dochody nieujawione” i nałożyć na nas karę grzywny. Aby uniknąć takich nieprzyjemnych sytuacji, najlepiej jest oszczędzać pieniądze na zakup nieruchomości na koncie bankowym, np. na poczet wkładu własnego. Podatek od kupna mieszkania – ile wynosi taksa notarialna? Każdy zakup nieruchomości odbywa się zawsze w obecności notariusza, który przygotowuje akt notarialny, czyli akt nabycia mieszkania lub domu. Za swoją usługę notariusz pobiera opłatę od kupującego nieruchomość, czyli taksę notarialną. To, ile wynosi taksa notarialna, zależy od wartości nabywanej nieruchomości. Wysokość taksy notarialnej nie może jednak przekroczyć maksymalnych stawek ustalonych w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. Ceny taksy notarialnej rozpoczynają się od 100 zł, ale niektóre sięgają nawet 10 000 zł. Maksymalne stawki za taksę notarialną zamieściliśmy w poniższej tabeli. Wysokość taksy notarialnej przy zakupie mieszkania Wartość nieruchomości Wysokość taksy notarialnej do 3000 zł 100 zł powyżej 3000 zł do 10 000 zł 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł od 10 000 zł do 30 000 zł 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł od 30 000 zł do 60 000 zł 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł od 60 000 zł do 1 000 000 zł 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł powyżej 2 000 000 zł 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł nie więcej niż 7500 zł Źródło: Zakup mieszkania na kredyt – jakie opłaty? W Polsce stosunkowo niewiele osób stać na zakup nieruchomości za gotówkę, większość zmuszona jest zaciągać kredyty hipoteczne. Zakup mieszkania na kredyt wiąże się z dodatkowymi opłatami, z obowiązkiem uiszczenia kolejnego podatku PCC, od czynności cywilno-prawnych. Podatek PCC przy kredycie hipotecznym wynosi: 19 zł – w przypadku hipoteki kaucyjnej lub 0,01% kwoty hipoteki – przy hipotece zwykłej. Obowiązek uiszczenia podatku PCC od kredytu hipotecznego powstaje w momencie ustanowienia hipoteki. Podatek ten należy opłacić w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty kupna nieruchomości. Mamy obowiązek złożyć w urzędzie skarbowym także deklarację PCC-3. Zwrot podatku za zakup mieszkania Choć podatek od zakupu mieszkania jest obowiązkowy, istnieje sposób na jego odzyskanie. Taką możliwość daje nam artykuł 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Ustawa ta zakłada, że jeśli nieruchomość, którą nabyliśmy, będziemy wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej, czyli do wykonywania czynności, które są prawnie opodatkowane, możemy ubiegać się o zwrot za podatek od kupna mieszkania. Dla tych, którzy zastanawiają się, jak uniknąć podatku od kupna mieszkania – to jedyna możliwość. Jakie opłaty przy zakupie mieszkania oprócz podatku? Podatek PCC i opłaty za taksę notarialną dla notariusza, to jednak nie wszystkie koszty, jakie muszą ponieść osoby kupujące dom lub mieszkanie na kredyt. Na sumę kosztów zakupu mieszkania przy kredycie hipotecznym składają się także: prowizja kredytowa dla banku– zwykle ok. 2% kwoty kredytu; opłata notarialna za wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą– 200 zł – stała stawka; ubezpieczenie nieruchomości z cesją– do zakupu takiej polisy zobowiązuje kredytobiorcę bank, jej koszt zależy od rodzaju ochrony, jakiej wymaga kredytodawca; ubezpieczenie pomostowe– to ubezpieczenie, które musimy wykupić na kilka tygodni, na czas wpisu do hipoteki, cena takiej polisy zależy od towarzystwa ubezpieczeniowego; prowizja dla agencji nieruchomości (jeśli zdecydujemy się na jej usługi) –zwykle około 2,5% - 3% wartości nieruchomości. Ubezpieczenie mieszkania pod kredyt jest obowiązkowe. W ten sposób bank zabezpiecza inwestycje na wypadek nagłych nieprzewidzianych zdarzeń, takich jak pożar czy powódź. Jeśli nieruchomość kupiona na kredyt zostanie zniszczona jeszcze przed spłaceniem należności, ubezpieczyciel pokryje te straty. Kupując nieruchomość na kredyt, zwróćmy uwagę na tzw. CKK, czyli całkowity koszt kredytu. To tam uwzględnione są prowizje, odsetki, marże i podatki, które będziemy musieli opłacić. Czy warto ubezpieczyć zakupione mieszkanie? Ubezpieczenie mieszkania czy domu przyda się nie tylko wówczas, gdy nabyliśmy nieruchomość na kredyt. Taka polisa może okazać się pomocna także tym, którzy kupili wymarzone M za własne pieniądze. Przecież w dom czy mieszkanie nierzadko inwestujemy oszczędności całego życia, a niespodziewane zdarzenia, takie jak zalanie czy pożar, mogą uszkodzić, a nawet doszczętnie zniszczyć całe nasze mienie. Ubezpieczenie nieruchomości w razie zaistniałej szkody zapewni nam rekompensatę za straty, która umożliwi remont lub zakup nowego lokum. Na rynku ubezpieczeń nieruchomości dostępne są polisy o bardzo różnorodnym zakresie ochrony – sami możemy zdecydować, które ryzyka chcemy włączyć od polisy mieszkaniowej. Porównaj ceny Darmowe wyliczenie składek online bez zobowiązań. Oszczędź do 50% na ubezpieczeniu! Ceny polis mieszkaniowych najlepiej sprawdzić za pomocą kalkulatora ubezpieczeń nieruchomości – w nim szybko i łatwo przeanalizujemy oferty nawet kilkunastu towarzystw ubezpieczeniowych. Bezpośrednio na stronie kalkulatora możemy też wygodnie i bezpiecznie kupić wybrane ubezpieczenie – bez wychodzenia z domu. FAQ - najczęściej zadawane pytania o podatek od kupna mieszkania Ile wynosi VAT przy zakupie mikroapartamentu? W Polsce podatek VAT za mikroapartamenty, czyli za lokale użytkowe o powierzchni nie większej niż 25m2, wynosi 23 proc. Przy zakupie mikroaparatmentu z rynku pierwotnego VAT jest już doliczony do wartości nieruchomości, to dlatego ceny mikroapartamentów u deweloperów są dość wysokie. W którym momencie najlepiej ubezpieczyć zakupioną nieruchomość? Polisę mieszkaniową najlepiej wykupić od razu po zakupie nieruchomości. Jeśli kupiliśmy mieszkanie z rynku pierwotnego już na samym początku może nam się przydać ubezpieczenie na wypadek awarii, np. przepięcia. W nieruchomości w każdej chwili może dojść do szkody, np. w wyniku pękniętej rury u sąsiada. Od czego zależy cena ubezpieczenia mieszkania? Koszt ubezpieczenia nieruchomości zależy głównie od wartości nieruchomości, jej lokalizacji i zakresu ochrony polisy. Na podstawie tych danych ubezpieczyciele indywidualnie wyliczają cenę polisy ubezpieczeniowej dla konkretnie nieruchomości – w każdym TU może być ona nieco inna. Czy przy zakupie nieruchomości umowa przedwstępna musi być podpisana w obecności notariusza? Prawo nie nakłada na nas obowiązku podpisywania umowy przedwstępnej przez notariusza. Jednak wraz z umową przedwstępną musimy zwykle zapłacić zadatek na poczet przyszłej transakcji, a jeżeli umowa będzie miała formę aktu notarialnego, nasze pieniądze będą bardziej bezpieczne. Czy opłaca się wykupić polisę mieszkaniową w banku razem z kredytem hipotecznym? Polisy mieszkaniowe w pakiecie z kredytem hipotecznym, które oferują banki, to rozwiązanie wygodne, ale nie zawsze opłacalne. Mamy jednak prawo samodzielnie znaleźć dobre ubezpieczenie mieszkania – najlepiej skorzystać z kalkulatora ubezpieczeń nieruchomości, w którym łatwo porównamy nawet kilkanaście ofert różnych TU. Czy przy zakupienie mieszkania warto skorzystać z usług agencji nieruchomości? Agencje nieruchomości, za swoje usługi, biorą dość duże prowizje – zwykle ok. 2-3 % wartości nieruchomości. Oferują jednak wsparcie prawne i organizacyjne podczas całego procesu zakupu – w ten sposób mamy pewność, że sprawy formalne związane z zakupem domu czy mieszkania będą dopięte na ostatni guzik. To warto wiedzieć 1. W cenę nieruchomości z rynku pierwotnego wliczony jest już podatek VAT 2. Podatek PCC jest obowiązkowy, gdy kupujemy nieruchomości z rynku wtórnego 3. Zarówno przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, jak i z rynku wtórnego zgłoszenie kupna mieszkania do urzędu skarbowego jest obowiązkowe 4. Przy zakupie nieruchomości na kredyt wykupienie ubezpieczenia domu lub mieszkania jest obowiązkowe Jako specjaliści z zakresu ubezpieczeń przygotowujemy jakościowe treści w oparciu o dokumenty OWU i własne doświadczenia. Jesteśmy na bieżąco z nowościami na rynku ubezpieczeniowym, dociekliwie sprawdzamy oferty i porównujemy je ze sobą, abyś mógł otrzymać produkt najbardziej dopasowany do własnych potrzeb. Oni nam zaufali Dołącz do grona naszych klientów i wybierz ofertę specjalnie dla Ciebie! Więcej o nas Ranking ubezpieczeń Dzięki naszemu rankingowi poznasz najlepsze ubezpieczenia na życie. Naszeporadniki Zapoznaj się z poradnikami, stworzonymi przez ekspertów. Doradzimy jak znaleźć najlepsze ubezpieczenie i jak oszczędzić na składkach. Czytaj poradniki Masz jakieś pytania? Zapoznaj się z najczęściej zadawanymi pytaniami czytelników (FAQ). Czytaj FAQ Ulga mieszkaniowa. Możliwość uznania spłaty kredytu, którym sfinansowano zakup sprzedanego lokalu mieszkalnego za wydatki na własne cele mieszkaniowe budzi liczne kontrowersje. Dotychczas organy podatkowe oraz sądy administracyjne zajmowały w tym zakresie negatywne stanowisko. Pojawiła się nowa, korzystna linia orzecznicza w WSA w Warszawie. Istnieją jednak wątpliwości, czy uzyska aprobatę w Naczelnym Sądzie Administracyjnym. Zasady opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości Obowiązek podatkowy w PIT powstaje, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości (także jej części lub udziału w nieruchomości) następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( 2020 poz. 1426 ze zm., dalej: „ustawa o PIT”). Podatek dochodowy wynosi 19% i obliczany jest od dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów (art. 30e ust. 2 ustawy o PIT). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Przy czym ustawodawca przewidział w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT zwolnienie z PIT dla dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. W zeznaniu PIT-39 składanym w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym wykazuje się: 1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i oblicza należny podatek od dochodu, który nie podlega zwolnieniu z PIT, 2) dochody zwolnione z PIT. Ulga mieszkaniowa - zwolnienie z PIT Na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od PIT są z dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Dochód zwolniony z PIT oblicza się na podstawie następującego wzoru: dochód zwolniony z PIT = D x (W / P) gdzie: D – dochód ze sprzedaży nieruchomości, W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe zdefiniowane w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, P – przychód ze sprzedaży nieruchomości. Spłata kredytu a własne cele mieszkaniowe Wśród własnych celów mieszkaniowych zostały wymienione wydatki poniesione na: a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na następujące cele: nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej (UE) lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) albo w Konfederacji Szwajcarskiej; b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a, c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do EOG albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Należy zwrócić uwagę na to, że wśród własnych celów mieszkaniowych można zakwalifikować jedynie spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. 1. Spłata kredytu na zakup innej nieruchomości niż zbywana Jeżeli podatnik przeznaczy środki uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na zakup innej nieruchomości, to może zaliczyć te środki do własnych celów mieszkaniowych. To stanowisko znajduje aprobatę organów podatkowych. Przykładowo, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 16 lutego 2021 r., sygn. akt stwierdził, że „Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy uznać należy, że w sytuacji gdy Wnioskodawca – począwszy od dnia odpłatnego zbycia odziedziczonego udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano odpłatnego zbycia – środki ze sprzedaży tego prawa przeznaczy na spłatę kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu, zaciągniętego przez Wnioskodawcę i spadkodawczynię na zakup lokalu mieszkalnego do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską, którego jest współwłaścicielem i w nim zamieszkuje, to ich wydatkowanie na ten cel uprawnia Wnioskodawcę do zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”. Analogiczne stanowisko zaprezentował Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych z dnia 27 stycznia 2021 r., sygn. akt „Wobec okoliczności przedstawionych we wniosku wskazać należy, iż w sytuacji gdy środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przy ul. (…) Zainteresowany przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego (przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży) na zakup nowego mieszkania, stwierdzić należy, że dochód z tej sprzedaży w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału ww. wydatków w przychodzie ze sprzedaży, będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” (dla por. interpretacje indywidualne z dnia 20 stycznia 2021 r., sygn. akt oraz z dnia 19 stycznia 2021 r., sygn. akt 2. Spłata kredytu na zakup zbywanej nieruchomości Przepis art. 21 ust. 25 ustawy o PIT ani dalsze przepisy nie stanowią wprost, że z katalogu własnych celów mieszkaniowych jest wyłączony kredyt (pożyczka) zaciągnięty na sfinansowanie zakupu zbywanej nieruchomości. W praktyce organy podatkowe stwierdzają, że spłata kredytu na zakup zbywanej nieruchomości nie może zostać zakwalifikowana jako wydatek na własne cele mieszkaniowe. Organy podatkowe wskazują, że wydatki na spłatę kredytu, którym sfinansowano koszty nabycia sprzedanego lokalu mieszkalnego, nie mogą być ponownie traktowane jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, gdyż koszt nabycia tego mieszkania jest uwzględniany w rachunku podatkowym jako koszt uzyskania przychodu. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 14 stycznia 2021 r., sygn. akt podkreślił, że „Tak więc, wydatki na spłatę kredytu, którym sfinansowano koszty nabycia sprzedanego lokalu mieszkalnego, nie mogą być ponownie traktowane jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, gdyż koszt nabycia tego mieszkania jest uwzględniany w rachunku podatkowym jako koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”. Natomiast Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 25 stycznia 2021 r., sygn. akt zajął podobną opinię, ale przewidział jeden wyjątek, który poniżej przeanalizujemy. W ww. interpretacji czytamy: „Wobec powyższego, wydatki na spłatę kredytu hipotecznego, którym sfinansowany został zakup zbywanego lokalu mieszkalnego „A” (poniesione ze środków uzyskanych z tej sprzedaży) Zainteresowana może zakwalifikować do wydatków na cele mieszkaniowe jedynie w części, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego w postaci wydatków na jego nabycie”. Organ podatkowy uznał, że część wydatków na spłatę kredytu hipotecznego, którym sfinansowano zakup zbywanego lokalu można zakwalifikować do wydatków na cele mieszkaniowe jedynie w części, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego w postaci wydatków na jego nabycie. Niestety Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie doprecyzował jaka część spłaconego kredytu może finalnie zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe. Część kapitałowa kredytu wchodzi w skład kosztów uzyskania przychodów, a więc można przypuszczać, że ona nie może zostać uwzględniona w uldze mieszkaniowej. Natomiast część odsetkowa oraz dodatkowe opłaty i prowizje nie stanowią kosztów nabycia nieruchomości, a więc potencjalnie mogłyby zostać uznane za wydatki na cele mieszkaniowe. Nie wiadomo, czy mogłyby zostać one w całości uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe. Od wielu lat dominował w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd zgodny ze stanowiskiem organów podatkowych, że spłata kredytu na zakup zbywanej nieruchomości nie może zostać zakwalifikowana jako wydatek na własne cele mieszkaniowe (przykładowo wyrok NSA z dnia 5 maja 2017 r., sygn. akt II FSK 446/17 czy z dnia 30 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 3211/12). Odmienna linia orzecznicza zaczęła kształtować się w WSA w Warszawie, który w wyrokach z dnia 29 września 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 133/20, 29 czerwca 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 2009/19 oraz III SA/Wa 2010/19, 4 marca 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 1162/19, 7 lutego 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 469/19, 27 sierpnia 2019 r., sygn. akt III SA/Wa 3117/18 oraz III SA/Wa 3118/18 orzekł, że istnieją rozbieżności w zakresie interpretacji przepisów regulujących ulgę mieszkaniową, które determinują konieczność rozstrzygania sprawy w sposób korzystny dla podatnika, zgodnie z zasadą in dubio pro tributario; przepisy nie precyzją, że preferowane jest sfinansowanie nabycia wyłącznie nowej, dotychczas nie posiadanej przez podatnika nieruchomości; przepisy ustawy o PIT, w analogicznym brzmieniu, przewidującym zwolnienie z podatku dochodu przeznaczonego na cele mieszkaniowe obowiązywały do końca 2006 r. i wówczas Minister Finansów wyjaśnił, że wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też te przeznaczone na spłatę kredytu, przy czym nie ma znaczenia, czy kredyt został zaciągnięty na zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe, czy też na inną inwestycję mieszkaniową (WSA w Warszawie przywołał korzystne orzecznictwo z tego okresu); w związku z powyższym istnieje możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej, gdy przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości zostaje przeznaczony na spłatę udzielonego przed datą sprzedaży kredytu przeznaczonego na nabycie tej nieruchomości. Od ww. wyroków zostały złożone skargi kasacyjne. Do tej pory NSA wypowiedział się w sprawie wyroku WSA w Warszawie z dnia 27 sierpnia 2019 r., sygn. akt III SA/Wa 3117/18. NSA w wyroku z dnia 17 czerwca 2020 r., sygn. akt II FSK 610/20 utrzymał w mocy skarżony wyrok, jednakże w uzasadnienie stwierdził, że „Słusznie wskazano w skardze kasacyjnej, że uznanie za wydatek na cele mieszkaniowe spłaty kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zakup (budowę, rozbudowę) zbywanej nieruchomości prowadziłoby do dwukrotnego obniżenia ciężaru podatkowego - raz poprzez ujęcie w kosztach uzyskania przychodu wydatków finansowanych kredytem zaciągniętym na zakup zbywanej nieruchomości, a drugi raz poprzez zwolnienie z podatku dochodu ze zbycia nieruchomości lub prawa do lokalu obliczonego z uwzględnieniem tych wydatków. Takie rozwiązanie byłoby sprzeczne nie tylko z celem omawianego zwolnienia, ale godziłoby także w konstrukcję podatku dochodowego od osób fizycznych”. Co do istoty NSA potwierdził niekorzystne stanowisko organów podatkowych. Jednocześnie zgodził się, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT został sformułowany niejasno, gdyż na poziomie wykładni językowej nie można rozstrzygnąć kwestii spłaty kredytu zaciągnięto na nabycie sprzedanej nieruchomości. Podsumowanie Podatnik, który uzyska zgodę na przeniesienie kredytu hipotecznego na inną / nową nieruchomość, może przeznaczyć cały przychód ze sprzedaży nieruchomości na własny cel mieszkaniowy. Wówczas może skorzystać w całości z ulgi mieszkaniowej. Podatnik, który najpierw spłaci kredyt hipoteczny na zakup zbywanej nieruchomości a pozostałą kwotę przeznaczy na wkład własny w celu zaciągnięcia nowego kredytu, w myśl dominującego stanowiska, może skorzystać tylko częściowo z ulgi mieszkaniowej. Dochodzi więc do nieuzasadnionej nierówności podatników. Powyższy przykład pokazuje, że istnieją również wątpliwości, czy przepisy regulujące ulgę mieszkaniową są zgodne z konstytucyjną zasadą równości i jednakowego traktowania przez władze publiczne. Niewątpliwie przepisy regulujące ulgę mieszkaniową zostały niejasno i nieprecyzyjnie sformułowane. W praktyce pojawiły się trzy różne wykładnie tych samych przepisów, a mianowicie, że: spłata kredytu zaciągnięto na nabycie sprzedanej nieruchomości nie może zostać uznana za wydatki na własne cele mieszkaniowe; jedynie część wydatków na spłatę kredytu hipotecznego, którym sfinansowano zakup zbywanej nieruchomości, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodu może zostać zakwalifikować do wydatków na cele mieszkaniowe; spłata kredytu zaciągnięto na nabycie sprzedanej nieruchomości może zostać uznana w całości za wydatki na własne cele mieszkaniowe. W związku z powyższym należy się zgodzić z WSA w Warszawie, że omówione wątpliwości co do treści przepisów regulujących ulgę mieszkaniową powinny być rozstrzygane na korzyść podatnika. Negatywne konsekwencje wadliwości przepisów nie powinny być przerzucane na podatników. Trudno jednak przewidzieć szanse na trwałą zmianę orzecznictwa w tym zakresie. Autor: Damian Kowalski, asystent doradcy podatkowego w Kancelarii TaxCorner